第1　この要綱は、市内において良好な居住環境を整えた高齢者向け優良賃貸住宅(以下「高優賃住宅」という。)の供給を促進するために必要な措置を講ずることにより、高齢者の安全で安定した居住の確保を図り、もって公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。

(通則)

第2　この要綱による高優賃住宅の建設・改修及び管理については、この要綱に定めるもののほか、高齢者の居住の安定確保に関する法律(平成13年法律第26号。以下、「法」という。)、高齢者の居住の安定確保に関する法律施行令(平成13年政令第250号)、高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則(平成13年国土交通省令第115号。以下、「規則」という。)及び東京都高齢者向け優良賃貸住宅供給助成事業制度要綱(平成11年4月1日10住開計第232号)に定めるところによる。

(用語)

第3　この要綱において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

(1)　基本方針　法第3条の規定による国土交通大臣が定めた事項

(2)　高齢者　60歳以上の者

(3)　高齢者向け優良賃貸住宅　法第31条の規定による認定を受けた供給計画に基づいて建設・改修が行われる賃貸住宅(管理人の事務室を含む。)

(4)　一般賃貸人　高優賃住宅を、別記(6)の規定に該当する者に賃貸する者

(5)　管理者　第8に規定する認定事業者から賃貸住宅の管理を受託し、又は賃貸した賃貸住宅を転貸し、高優賃住宅として管理及び賃貸をする者、又は自ら高優賃住宅を建設・改修し、管理及び賃貸をする者

(6)　所得　規則第1条第3号に規定する所得金額

(7)　特例入居者　平成23年10月19日付で、高優賃住宅供給計画の東京都の認定を受けて、入居募集にあたり公募の例外とされた入居者

(事業適用者)

第4　高優賃住宅の建設・改修及び管理を行おうとする者(当該建設を行うとする土地について、所有権又は建物の所有を目的とする地上権、賃借権若しくは使用貸借による権利を有する者に限られる。)は、東久留米市長(以下「市長」という。)に対し事業適用者選定申請書(様式第1号)に、必要な書類を添付して、当該者を高優賃住宅の建設・改修及び管理を行うのに適した者(以下、「事業適用者」という。)として選定するよう申請することができる。

(事業適用者の選定等)

第5　市長は、第4の規定による申請があったときは、別記に掲げる基準に基づき事業適用者の選定を行う。

(事業適用者の決定)

第6　市長は、選定の結果、事業適用者とすることに決定したときは、事業適用者決定通知書(様式第2号)により、事業適用者としないことに決定したときは、事業適用者不決定通知書(様式第3号)により申請者に通知するものとする。

(供給計画の認定申請)

第7　第6の規定により事業適用者として決定を受けた者は、法第30条に規定する供給計画(以下、「供給計画」という。)の東京都知事(以下、「知事」という。)の認定を受けるため、市長に認定依頼申請書(様式第4号)を提出し、当該供給計画の知事の認定の申請をすることができる。

(供給計画の変更)

第8　第7の規定により供給計画の認定の申請をした者が法第31条に基づく知事の認定を受けた場合(以下、「認定事業者」という。)であっても、当該認定を受けた供給計画(以下、「認定計画」という。)の変更をしようとするときは、市長を経由して知事の認定を受けなければならない。ただし、規則で定める軽微な変更の場合にあっては、市長を経由して知事に届け出るものとする。

(事業の着手期間等)

第9　認定事業者は、当該供給計画の認定を受けた日からその翌年度の末日までの間に高優賃住宅の建設・改修に着手しなければならない。

2　認定事業者が、第9の1に規定する期間内に着手しないときは、認定計画はその効力を失う。ただし、あらかじめ市長の承認を受けた場合は、この限りでない。

(実績報告)

第10　認定事業者は、高優賃住宅の建設・改修に係る工事が完了したときは、認定計画(ただし、第8の規定による変更の認定があったときは、その変更後のもの。以下同じ)に沿って当該計画が行われたことを証する実績を、完了実績報告書(様式第5号)により、市長に報告しなければならない。ただし、東久留米市高齢者向け優良賃貸住宅助成事業補助要綱の規定による整備費の補助金を受けている場合は、同要綱第13の実績報告に代えることができる。

(高齢者円滑入居賃貸住宅の登録の申請)

第11　認定事業者は、高優賃住宅について、入居者の募集に先立ち、東京シニア円滑入居賃貸住宅情報登録・閲覧制度に係る事務要領(平成22年7月2日)22都市住民第399号)第5条に規定する東京シニア円滑入居賃貸住宅(以下、「東京シニア賃貸住宅」という。)の登録の申請をしなければならない。ただし、当該高優賃住宅を転貸事業者に賃貸するときは、この限りでない。

2　認定事業者は、高優賃住宅を転貸事業者に賃貸するときは、当該高優賃住宅について、転貸事業者が入居者の募集に東京シニア賃貸住宅の登録の申請をするよう、必要な措置を講じなければならない。

3　前2条の規定については、認定事業者が、当該高優賃住宅について、法第5条の規定によるサービス付き高齢者向け住宅の登録を受けた場合には適用しない。

(入居者の募集方法)

第12　一般賃貸人は、災害、不良住宅の撤去その他別に定める特別な事情がある場合において、高優賃住宅に入居させることが適当である者として市長が認める者を入居させる場合を除くほか、当該高優賃住宅の入居者を公募しなければならない。

2　第12の1の規定による公募は、別に定めるところにより、入居の申込みの期間の初日から起算して少なくとも一週間前に、新聞掲載、掲示等の方法により公告しなければならない。

3　第12の1及び第12の2の規定に関わらず、東久留米市高齢者福祉住宅条例を廃止する条例(平成22年東久留米市条例第3号)の経過措置により効力があるとされた入居者で、特例入居者とされた者については、公募によらない優先入居を認めるものとする。

(入居者の選定及び審査)

第13　入居の申込みを受理した戸数が高優賃住宅の戸数を超える場合においては、一般賃貸人は、抽選その他公正な方法により入居者を選定しなければならない。

2　一般賃貸人は、第13の1の規定により選定した者から収入を証明する書類等の提出を求め、別記第6号に規定する要件に該当するか否かの審査を行うものとする。ただし、民間法人が管理者の場合は、公的機関である東久留米市が審査を行うものとする。

(入居者の選定の特例)

第14　一般賃貸人は、特に居住の安定を図る必要がある者で別に定める基準に該当する者については、1回の募集毎に賃貸しようとする住宅のうち、2割の範囲内の戸数の住宅について、第13の1の定めるところにより高優賃住宅の入居者を選定することができる。

(入居契約締結前の説明等)

第15　一般賃貸人は、高優賃住宅の賃借の相手方に対して、その者が賃借しようとする高優賃住宅に関し、その賃貸の契約が成立するまでの間に、契約書、管理規程その他別に定める入居の契約に係る重要事項を記載した書面により、その説明を行う者の署名を行った上で交付し、当該署名を行った者による十分な説明がされなければならない。

2　一般賃貸人は、高優賃住宅の管理開始後にあっては、賃貸借契約締結前に当該高優賃住宅への入居を体験できる機会を設けるよう努めなければならない。

(賃貸借契約の締結)

第16　一般賃貸人は、第13又は第14の規定により選定した者を入居者として決定したときは、当該入居者と速やかに賃貸借契約を締結するものとする。

(前払家賃の算定の基礎となる家賃の月額等の明示等)

第17　一般賃貸人は、法第56条の認可を受けて賃借人の終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を賃借人からの前払金として一括して受領する場合にあっては、当該前払い家賃の算定の基礎となる家賃の月額、賃借人の終身にわたる居住が余命等を勘案して想定される期間(以下、「想定居住期間」という。)、想定居住期間に係る前払家賃の額及び賃借人が想定居住期間を超えて居住する場合の前払家賃の額並びに家賃の額の改定について、書面で明示しなければならない。

2　一般賃貸人は、第17の1の場合にあっては、賃借人が想定居住期間の経過前に退去する際には、想定居住期間に係る前払家賃の額のうち当該退去の日後の想定居住期間に係る額を返還することを賃貸の条件としなければならない。

(賃貸条件の制限)

第18　一般賃貸人は、毎月その月分の家賃を受領すること、終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払い金として一括して受領すること(法第56条の認可を受けた場合に限る。)並びに家賃の3カ月分を超えない額の敷金及び次の各号に掲げる費用を受領することを除くほか、入居者から権利金、謝金等の金品を受領し、その他賃借人の負担となることを賃貸の条件としてはならない。

(1)　共益費

(2)　緊急時対応サービス及び安否確認サービスに係る費用

(転借の条件)

第19　高優賃住宅を転貸事業者に賃借する認定事業者は、入居者の資格、入居者の選定方法、家賃その他転借の条件に関し、第21及び第28並びに別記(5)から(12)までの規定に準じて転貸事業者が当該高優賃住宅を賃貸することを賃貸の条件としなければならない。

(家賃)

第20　認定事業者は、第31に規定する補助に係る高優賃住宅の認定計画に定められた管理の期間(以下「認定管理期間」という。)における家賃(ただし、転貸事業者に賃貸する場合にあっては、当該転貸事業者に対する賃貸料。以下、第20において同じ。)については、別表1に定める家賃限度額を超えて、契約し、又は受領してはならない。

2　第20の2に規定する家賃は、市長の承認を受けて変更することができる。この場合においては、第20の1の規定を準用する。

3　市長は、社会経済状況を考慮し必要があると認めるときは、認定事業者に対し家賃の変更を求めることができる。

(家賃の支払方法等)

第21　認定事業者は、毎月その月分の家賃を受領する方式(以下「月払方式」という。)のほか、認定事業者が法第56条の認定を受けて賃借人に賃貸する場合に限り、月払方式に代えて終身にわたって受領すべき家賃の全部又は一部を前払金として一括して受領する方式(以下「前払金方式」という。)を採用することができる。

2　認定事業者が第21の1の規定により前払金方式を採用する場合においては、次の各号に規定するところに従わなければならない。

(1)　前払家賃の算定の基礎となる家賃の月額等の明示等について、第17の規定によること。

(2)　前払家賃について、認定事業者が返還義務を負うこととなる場合に備えて、規則第64条に規定する保全措置を講ずること。

3　認定事業者が、第21の1の規定により前払金方式を採用する場合において、第17の1に規定する前払家賃の算定の基礎となる家賃の月額と毎月ごとに受領する家賃の額を加えた額(ただし、第30の規定により家賃を減額する場合は当該額に減額分を加えた額)を家賃とみなして、第20、第31及び別記(7)の規定を適用する。

4　認定事業者が、第21の1の規定により前払金方式を採用する場合において一部を前払い金として一括受領する場合にあっては、第31の規定を適用できるが、全部を前払金として一括して受領する場合にあっては第31の規定は適用しない。

(管理の方法等)

第22　高優賃住宅の管理は、基本方針に定めるもののほか、次の各号に定める方法により行わなければならない。

(1)　高優賃住宅の修繕が計画的に行われるものであること。

(2)　高優賃住宅の管理規程を作成し、当該管理規程に基づき適正な管理が行われるものであること。

(3)　高優賃住宅の賃貸借契約書並びに家賃(第21の1に規定する前払金を含む。)及び敷金の収納状況を明らかにする書類をその他の高優賃住宅に関する事業の収支状況を明らかにするために必要な書類が備え付けられるものであること。

(認定事業者の維持・管理)

第23　認定事業者が行う高優賃住宅の維持・管理については、入居者の責めに帰すべき事由による修繕を除き、認定事業者がその費用負担によるものとし、維持・管理の内容は別表2に定めるものとする。

(管理者)

第24　管理者となることができるものは、次の各号のいずれかに該当するものとする。

(1)　東久留米市(以下「市」という。)

(2)　東京都住宅供給公社、農住組合、日本勤労者住宅協会、東京都(以下「都」という。)若しくは市(その出資され、又は拠出された金額の全部が都又は市により出資され、又は拠出されている法人を含む。)の出資若しくは拠出に係る法人又は民法(明治29年法律第89号)第34条の規定により設立された法人で賃貸住宅の管理を行なうことを目的とするもの

(3)　社会福祉法(昭和26年法律第45条)第22条に規定する社会福祉法人で、同法第62条第1項に規定する社会福祉施設のうち入所型のもの又は老人福祉法(昭和38年法律第133号)第29条第1項に規定する有料老人ホームを経営し、かつ、収益事業として賃貸住宅の経営が定款に搭載されているものであって、賃貸住宅の管理業務の体制等について、別に定める基準に該当するもの

(4)　独立行政法人都市再生機構

(5)　農業協同組合又は農業協同組合連合会で農業協同組合法(第22年法律第132号)第10条第5項に規定する事業を行なうもの

(6)　賃貸住宅の管理を業務として行う民間法人で、原則として宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)第3条第1項の規定による宅地建物取引業者の免許を有し、賃貸住宅の管理経験、経営の内容、賃貸住宅の管理業務の体制等について、別に定める基準に該当するもの

(管理者の業務)

第25　管理者が行う業務は、次の各号に掲げる事項とする。

(1)　入居者の募集に関すること。

(2)　入居者の選定に関すること。ただし、管理者が第24の(4)から(6)までのいずれかに該当する場合は、別に定める公的機関が行うものとする。

(3)　高優賃住宅に係る入居者との賃貸借契約の締結及び更新の手続き等に関すること。

(4)　収入認定書類等・各種書類の入居者への配布。

(5)　高優賃住宅の家賃(第31の規定により家賃の減額を行なう場合は入居者の負担する額)、敷金並びに共益費の受領及び清算に関すること。

(6)　高優賃住宅の入居及び退去の手続きに関すること。

(7)　高優賃住宅の維持及び修繕に関すること。ただし、入居者負担(共益費を含む。)により行うべきものに限る。

(8)　その他高優賃住宅の管理に必要な事項

(管理業務に係る契約)

第26　認定事業者は、高優賃住宅の管理を委託する場合は、当該管理を委託する事業者と管理委託契約を締結するものとする。

2　認定事業者は、高優賃住宅を転貸事業者に賃貸する場合は、当該転貸事業者と賃貸借契約を締結するものとする。

(事業収支計画の作成等)

第27　認定事業者は、長期にわたり安定した経営が可能となることその他別に定める事項に留意して、事業収支計画を策定しなければならない。

2　認定事業者は、単年度の財務内容が適正であることその他の別に定める事項に該当するものとなるよう事業開始後の経営方針を策定しなければならない。

3　認定事業者は、高優賃住宅の経理及び会計を独立したものとしなければならない。

(高優賃住宅の用途の廃止)

第28　認定事業者は、認定管理期間において、その整備及び管理に係る高優賃住宅が次の各号のいずれかに該当する場合は、市長を経由して都知事の承認を受けた場合に限り、住宅の用途を廃止することができる。

(1)　災害、老朽化等により高優賃住宅として引き続き管理を行なうことが不適当となったとき。

(2)　建替えを行うため必要があるとき。

(3)　都市計画事業等を施行するため必要があるとき。

(4)　その他やむを得ない事情があるとき。

(供給計画策定に要する費用)

第29　市長は、高優賃住宅の供給計画を策定しようとする事業適用者に対して、その策定に必要な費用の一部を予算の範囲内において補助することができる。

(整備に要する費用)

第30　市長は、高優賃住宅を建設及び整備をしようとする認定事業者に対して、その整備に必要な費用のうち加齢対応構造等に係る費用の一部を予算の範囲内において補助することができる。

(家賃の減額に要する費用の補助)

第31　市長は、認定事業者が認定管理期間において、入居者の居住の安定を図るため高優賃住宅の家賃(転貸事業者に賃貸する場合にあっては、当該転貸事業者に対する賃借料)の減額を行う場合、当該減額を行なう認定事業者に対して、その減額に必要とする費用の一部を予算の範囲内において補助することができる。

2　市長は、認定事業者が認管理期間において、特例入居者について、第31の1の補助のほか、更に入居者の居住の安定を図るため高優賃住宅の家賃の減額を行う場合、当該減額を行う認定事業者に対して、その減額に必要とする費用の一部及び全部を予算の範囲内で補助することができる。

(共益費の減額に要する費用の補助)

第32　市長は、認定事業者が認定管理期間において、特例入居者について、入居者の居住の安定を図るため高優賃住宅の共益費の減額を行う場合、当該減額を行う認定事業者に対して、その減額に必要とする費用の一部及び全部を予算の範囲内で補助することができる。

(サービス費の減額に要する費用の補助)

第33　市長は、認定事業者が認定管理期間において、特例入居者について、入居者の居住の安定を図るため高優賃住宅のサービス費の減額を行う場合、当該減額を行う認定事業者に対して、その減額に必要とする費用の一部及び全部を予算の範囲内で補助することができる。

(敷金の出資)

第34　市長は、認定事業者の認定管理期間において、特例入居者について、入居者の居住の安定を図るため必要と認める場合、認定事業者に対して、その必要と認めた入居者の敷金として、その一部及び全部を予算の範囲内で出資することができる。その場合、当該特例入居者はその敷金に関して何らの権利・義務を持つものではない。

(高優賃住宅の目的外使用)

第35　認定事業者は、高優賃住宅の全部又は一部について、3月以上、別記(6)に規定する資格を有する入居者が確保できないとき及び特別の事情のあるときは、市長を経由し、知事の承認を受けて、当該全部又は一部を当該資格を有する者以外の者に賃貸し、又は転貸事業者に転貸することができる。

2　第32の1の規定により賃貸し、又は転貸事業者に転貸させる場合においては、当該賃貸借又は転借を、借地借家法(平成3年法律第90号)第38条第1項の規定による建物賃貸借(以下、「定期借地権」という。)(ただし、原則5年を越えない期間を定めた者に限る。以下第32の2において同じ。)とし、又は定期建物賃貸借とするよう必要な措置を講じなければならない。

(地域の承継)

第36　認定事業者の一般継承人又は認定事業者から高優賃住宅の敷地の所有権その他当該高優賃住宅の建物及び管理に必要な権原を取得した者は、市長を経由し、知事の承認を受けて、当該認定事業者が有していた計画の認定に基づく地位を継承することができる。

(報告の徴収)

第37　市長は、認定事業者に対し、高優賃住宅の建設・改修及び管理の状況について報告を求めることができる。

(市長の助言及び指導)

第38　市長は、認定事業者に対し、基本方針を勘案し、高優賃住宅の建設・改修及び管理に関し必要な助言及び指導を行うよう努めるものとする。

(補則)

第39　この要綱に定めるもののほか必要な事項は、別に定める。

付則

付則(平成24年3月5日訓令乙第18号)

(1)　賃貸住宅が、市内に存すること。

(2)　賃貸住宅の戸数が、5戸以上あること。

(3)　賃貸住宅の規模並びに構造及び設備が、東京都高齢者向け優良賃貸住宅整備基準(平成11年4月1日10住開計第233号)に適合するものであること。

(4)　賃貸住宅の建設及び改修に関する資金計画が、当該建設及び改修を確実に遂行するため適切なものであること。

(5)　賃貸住宅の管理の期間が、10年以上であること。

(6)　賃貸住宅の入居者及び現に同居し、又は同居しようとする者(以下、「同居者」という。)の資格は、次に掲げる要件に該当する者としていること。

ア　入居者が、東京都内在住3年以上の高齢者であること。

イ　入居者に同居者(身体上又は精神上著しい障害があるために常時介護を必要とし、かつ、当該者の居宅においてこれを受けることができず、又は受けることが困難であると認められる者を除く。)がいないこと又は同居者が配偶者(婚姻の届出をしていない事実上夫婦と同様の関係にある者を含む。)、60歳以上の親族若しくは入居者が病気にかかっていることその他特別な事業により当該入居者と同居させることが必要であると市長が認める者であること。

ウ　入居者及び同居者の月額の所得の合計が、487,000円以下であること。

エ　入居者が自ら居住するため住宅を必要としていること又は現に自ら居住している住宅の住環境の改善を必要としているがその改善が困難であること。

オ　その他市長が必要であると認める家賃限度額を超えないこと。

(7)　家賃の額が、別表1に定める家賃限度額を超えないこと。

(8)　家賃の支払い方式が、第21の規定に該当していること。

(9)　賃貸住宅の入居者の募集及び選定の方法並びに賃貸の条件が、第12から第19までに規定する基準に従い適正に定められていること。

(10)　賃貸住宅の賃貸人(賃貸住宅の管理を委託し、又は賃貸住宅を転貸事業者に賃貸する場合にあっては、当該委託を受けた者又は転貸事業者)が、賃貸住宅の管理に必要な資力及び信用並びにこれを適確に行うために必要な経験及び能力を有するもので、第24の各号のいずれかに該当するものであること。

(11)　賃貸住宅の管理方法が、第22に規定する基準に適合するものであること。

(12)　緊急時対応サービス及び安否確認サービスについて、次に掲げる条件を満たしていること。

ア　緊急時対応サービスの内容が、夜間を含め緊急時に迅速かつ適切に対応するものであり、その提供のために必要な体制を整えているものであること。

イ　入居者が安否確認サービスの提供を希望するときに適切な方法により提供できる体制を整えているものであること。

(13)　賃貸住宅の敷地に係る権利が地上権又は賃借権である場合は、別に定める要件を満たすものであること。

(14)　申請者が法人の場合は、定款等に賃貸借住宅の経営が記載されていること。

(15)　その他基本方針に照らし適切なものであること。

家賃限度額

＊償還額の対象となる建設費は、直接工事費、特殊基礎工事費、間接工事費(設計費、電波所外防除工事費、地質調査費、敷地測量費等)、工事費消費税とする。

＊償還額の対象外の建設費は、併存施設の工事費、有料駐車場工事費、有料物置工事費、宅地造成費、公共関連負担金、建物除去費、事務費等とする。また、補助金相当分も償還の必要のない経費なので建設費から除くものとする。

＊地代相当額は、有料駐車場部分の面積を按分して除くものとする。

＊地代相当額には、原則として固定資産税評価額を使用するが、同評価が証明されない場合又は地目の変更等により、賃貸住宅建設費後の評価額が著しく異なることが予想される場合には、不動産鑑定士による土地の鑑定評価を固定資産税評価額に替えることができる。

認定事業者が行う維持・管理(入居者の故意又は過失による破損を除く。)